E-Ticaret, 2021 Yılında Sektörlerin Odağında Olacak

JLL Türkiye, 2020 yıl sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nu açıkladı. Yatırım, perakende, ofis ve lojistik sektörünün 2020 yılının son 6 ayı baz alınarak değerlendirildiği raporda, özellikle kurdaki hareketliliğin ve pandemiye yönelik küresel faaliyetlerin sektörlere etkileriyle birlikte 2021 yılı öngörüleri yer alıyor.

Ticari gayrimenkul alanında finansal ve profesyonel hizmetler veren ve yatırım yönetimi danışmanlığı sunan JLL Türkiye’nin raporuna göre, 2021 yılında sektörlerin yeniden talep görmesi için pandemi tedbirlerinin sona ermesi bekleniyor.

Rapora göre Türkiye’deki toplam AVM sayısı 447 olarak görünürken, Toplam Kiralanabilir Alan (TKA) 13,6 milyon metrekareye yaklaştı. Alışveriş merkezi arzında önemli bir paya sahip olan İstanbul’un TKA’nın yüzde 37’sine ev sahipliği yaptığı hesaplandı.

İstanbul’daki A sınıfı ofis arzı ise 5,6 milyon metrekareye ulaşırken, inşaat halindeki yeni projelerin büyük kısmına – İstanbul Finans Merkezi’nin de etkisiyle – Anadolu Yakası ev sahipliği yapıyor. Yılın son çeyreğindeki kiralama işlemlerinde, Merkezi İş Alanı (MİA) 13 bin metrekare ile öne çıkan alt pazar olarak görünürken, MİA’daki A sınıfı boşluk oranı yüzde 17,4 seviyesine geriledi.

E-ticaretin ivme kazandırdığı lojistik sektöründeki kiralama işlem hacmi yıl sonu itibarıyla 300 bin metrekare seviyesini aşarak geçtiğimiz yılı 3’e katladı.

“Alışveriş merkezleri, pandemiye rağmen en değerli yatırım sınıfı”

Türkiye Gayrimenkul Yatırım Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre, dünya piyasalarıyla benzer şekilde COVID-19 salgını nedeniyle durgun bir dönem geçiren Türkiye’de, alternatif yatırım kaynaklarının yüksek getiri sunması ve sıkılaşan para politikasının etkisiyle kira getirili mülk arayışındaki yatırımcı adaylarının özellikle yaz aylarında bekle-gör stratejisini benimsediği görüldü.

Yatırımlarda güvenilir kiracı ve sürdürülebilir sözleşme koşullarının mülkün değerini artırdığı göz önüne alındığında, pandemi tedbirlerinin sona ermesiyle tek ve uzun süreli kiracı barındıran mülklerin yeniden ciddi bir talep görmesi bekleniyor. Pandemi döneminde hızla büyüyen e-ticaret sektörünün etkisiyle, lojistik depoların dayanıklı varlık sınıfı olarak öne çıktığı ve uzun vadeli yatırımlar için yatırımcı ilgisini çektiği gözleniyor. Ancak, yatırım yapılabilir mülk fırsatlarının sınırlı olması nedeniyle işlem hacmi beklendiği ölçüde büyümediği de elde edilen verilerin sonuçlarından biri olarak öne çıkıyor.

2021 yılında aynı ivme ile büyümesi beklenen e-ticaretin de etkisiyle depolama ve lojistik merkezi ihtiyacının artması ise, geliştiricilerin bu alana yoğunlaşmasının öngörüldüğünü gösteriyor. Rapor incelendiğinde, yıl boyunca konut satışlarında görülen artış sonrası, arsa yatırımlarının yeni geliştirme alanları ile İstanbul ve Bodrum gibi oturmuş pazarlarda canlandığı gözleniyor. Bu bağlamda, geliştiricilerin ve yatırımcıların yeni arsa arayışları ve taleplerinin önemli oranda arttığı sonucu ortaya çıkıyor. Perakende sektöründe gözlenen daralmaya rağmen, alışveriş merkezleri yatırıma elverişli en önemli gayrimenkul varlık sınıflarından biri olarak ön planda yer almaya devam ediyor. İstinye Park ve Palladium Ataşehir gibi yüksek performansa sahip alışveriş merkezlerindeki işlemlerin yanı sıra, özellikle konum avantajı sayesinde gelişime açık ve nüfus yoğunluğu yüksek alışveriş merkezlerine yönelik talep ve gerçekleşen işlemler de dikkat çekiyor. Pandemi sonrası için yapılan öngörülerde bazı olumsuz senaryolar olsa da alışveriş merkezleri en değerli gayrimenkul sınıflarından biri olmaya devam etmesi de 2021 yılının fırsatlarından biri olarak değerlendiriliyor.

Tüketici alışveriş merkezlerine sadece alışveriş için gitti, harcamalar 2 katına çıktı

2020 yılının üçüncü çeyreğinde salgın kısıtlamalarının gevşemesinden sonra, alışveriş merkezlerindeki perakendecilerin ciro rakamlarında kayda değer bir toparlanma görünse de Kasım ve Aralık aylarında, yeniden artan kısıtlamalarla birlikte alışveriş merkezi performans kriterlerinde tekrar bir gerileme yaşandığı görülüyor.

Alışveriş merkezi ziyaretçilerinin harcama ve ziyaret tutumlarında ciddi bir değişimin yaşandığı 2020 yılının son 6 ayı incelendiğinde, tüketicilerin sadece doğrudan alışveriş amacıyla ve ihtiyacı karşılamak üzere alışveriş merkezlerine geldiği gözleniyor. Bu da kişi başına düşen harcamanın önceki yılın aynı dönemine göre neredeyse iki katına çıkmasıyla sonuçlara pozitif olarak yansıyor.

Rapora göre, evde daha fazla vakit geçirdiğimiz pandeminin etkisiyle, 2020’nin ikinci yarısında yükseliş gösteren perakende kategorisi olarak elektronik marketler ön plana çıkıyor. Sinema ve çocuk oyun alanları gibi etkinlik alanlarının ise ciddi bir dönüşüm sürecinden geçeceği ve daha esnek ve modüler çözümlerin sunulacağı 2021 yılı için perakende sektörüne yönelik öngörüler arasında yer alıyor.

Pandemi kısıtlamaları 2021’den beklentileri düşürdü

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre, alışveriş merkezlerinin mümkün olan en sağlıklı şekilde devamlılığının sağlanması alışveriş merkezi yatırımcılarının öncelikli konusuyken, finansal açıdan güçlü yatırımcıların pandemi dönemini güçlü bir şekilde geride bırakması öngörülüyor. Ancak, refinansman noktasında elverişli koşullara sahip olmayan yatırımcıların etkisiyle 2021 yılında kayda değer bir konsolidasyonun söz konusu olabileceği yorumlanıyor.

Perakendecilerin, pandemi nedeniyle ciddi bir oranda gerileyen ciro düzeylerini 2021 yılı sonuna kadar, salgın öncesi döneme çıkarmaya odaklandıkları bir dönem öngörülüyor. Özellikle yüksek ciro beklenen 2020 yılının son döneminde, COVID-19 kısıtlamalarının yeniden uygulanmaya başlanması 2021 beklentilerinin kayda değer bir şekilde revize edilmesine neden olmasının da söz konusu ciro düşüşünün etkisinin – yılın özellikle ilk çeyreğinde – markalar açısından hissedilmesiyle karşılık bulması bekleniyor.

Rapora göre, 2021 yılında çoklu satış kanallarıyla entegrasyonu yüksek, mağaza portföyü optimizasyonunu tamamlayan, değişen müşteri taleplerini doğru analiz eden ve katma değerli ürünler sunan markaların söz konusu dönemi en sağlıklı şekilde atlatarak ivme kazanacağı öngörülüyor.

2021 yılı için en önemli beklentiler arasında, alışveriş merkezlerinde alan kullanımı noktasının gözden geçilmesi ve atıl alanların şehir içi dağıtım merkezi, çalışma alanı, eğitim kurumu ve farklı eğlence konseptleriyle alternatif kullanımların hızlıca uyumlandırılması yer alıyor. Salgın sonrası dönemde alışveriş merkezlerinin, daha fazla açık alan barındıran ve yeşil alanlarla daha entegre olacak dönüşüm süreçlerine ağırlık vermesi bekleniyor.

Ofislerde “ortak alan kavramı” değişiyor

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’na göre, COVID-19 salgınıyla birlikte ofis sektöründeki belirsizlik yılın ikinci yarısında da devam ettiği gözleniyor. Evden çalışmanın ve uzaktan çalışmanın salgın sonrası dönemde yeni çalışma modelleri haline geldiği göz önüne alındığında, çok sayıda şirket merkez ofislerini küçültmeye odaklandığı sonucu, ofis taleplerinde fiziksel açıdan önemli bir değişiklik yaratıyor.

Salgının yanı sıra yıl içerisinde yaşanan deprem afetlerinin ardından açılabilir pencereli, modern havalandırma sistemleri olan ve teras, bahçe gibi açık hava bileşenleri mevcut yeni inşa edilen A sınıfı ofis binaları 2020 yılının son 6 ayından itibaren yoğun talep görüyor. Sosyal mesafe zorunluluğu nedeniyle hazır ofislerdeki ortak alan kavramı olumsuz etkilendiği için, çalışma alanı ve konum açısından esneklik sağlayabilen hazır ofis çözümlerine yönelik taleplerde artış gözlemleniyor. Ayrıca rapora göre, metro hatlarına erişilebilirliği yüksek bölgeler, önceki yıllarda olduğu gibi 2020 yılının son 6 ayında da talebin en yüksek olduğu birincil ofis pazarları olarak öne çıkıyor.

2021’in ofis trendi: UYDU OFİS

Uzaktan çalışmanın yeni normal haline gelmesiyle, “uydu ofis” konseptinin 2021 yılının ilk aylarında, özellikle hazır ofislerinde hayata geçirilmesi bekleniyor. 2022 yılında açılması planlanan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin de ofis gündemin ilk sıralarında yer alacağı öngörülüyor. Piyasaya eklenecek 1 milyon metrekarenin üzerinde yeni arz ve artması muhtemel boşluk oranı göz önüne alındığında, yeni ofis geliştirme projelerinin ortaya çıkması beklenmiyor.

“E-ticaret lojistik pazarına yön veriyor”

JLL Türkiye’nin 2020 yılının son yarısını değerlendirdiği Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nda, Türkiye’nin birincil lojistik pazarı İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi, başlıca lojistik alt pazarları ise İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla, Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası olarak görülüyor.

COVID-19 salgınının etkisiyle perakendecilerin çevrimiçi satış kanallarına yaptığı yatırımların, kayda değer bir ivme kazandırdığı e-ticaret, 2020 yılının ikinci yarısında da lojistik pazarına yön vermeye devam ediyor.

Depoların fiziksel özellikleri de perakende lojistiğini etkileyen diğer bir faktör olarak ön plana çıkıyor. 2020 yılının ikinci yarısında e-ticaret operasyonlarına uyumlu ve otonom sistemlerinin kurulumuna elverişli depolara yönelik talepte artış gözlemlenirken, inşaat ve arsa maliyetlerinin yüksek seyrinin yanı sıra, TL’nin hızla değer kaybetmesi sonrası Türk Lirası üzerinden kira sözleşmelerinin yapılmasına ilişkin yapılan düzenlemeler de kira gelirlerinde yaşanan kayda değer düşüş nedeniyle depo geliştiricilerin yeni depo iştahını olumsuz etkiliyor.

“Lojistik sektörünü 2021 yılında e-ticaret yönlendirecek”

Rapora göre, e-ticaretin depo talebini yönlendiren birincil sektör olarak 2021 yılında da önemini koruması bekleniyor. Özellikle perakendeden kaynaklanan depo talebindeki artış ivmesinin 2021’de benzer bir düzeyde devam edeceği öngörülürken, inşaat halindeki arzın sınırlı olması nedeniyle kira fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı söz konusu olabileceği belirtiliyor.

Pandemi nedenli kısıtlama kararlarıyla birlikte ortaya çıkan kayda değer talebi karşılamak için, perakende lojistik süreçlerini iyileştiren marketlerin etkisiyle kent lojistiği kavramının gündeme geldiği de 2021 yılı beklentileri arasında yer alıyor. E-ticaretin hitap ettiği müşteri tabanının genişlemesi ile kent lojistiğine yönelik dönüşümlerin ivme kazanabileceği ön görülüyor.

Genel anlamda yerli aktörlerin hakim olduğu lojistik piyasasının değerlendirildiği raporda, 2020 yılının ikinci yarısında farklı ülkelerden yabancı kiracıların ve yatırımcıların ilgisinde kayda değer bir artış gözlemlendiği, söz konusu ilginin artan bir ivme ile 2021 yılında da devam edeceği ve piyasa aktörlerinin menşei bakımından çeşitleneceği belirtiliyor.